Değer Artışı Kazancı Nedir?

Gelir Vergisi Kanunu’na göre; belirli mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar “değer artışı kazancı”dır. Elden çıkarma; satış, trampa (takas), kamulaştırma, şirket sermayesine koyma gibi işlemleri de kapsar. Gayrimenkul satışları da bu kapsamdadır.

5 Yıl Kuralı (Gayrimenkul)

Konut, arsa gibi gayrimenkulleri edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarırsanız kazanç değer artışı olarak vergilenir; 5 yılı aşarsa (ticari organizasyon kapsamında sürekli alım-satım yapmıyorsanız) gelir vergisine tabi değildir. 

2025 İstisna Tutarı

2025’te gayrimenkul satışından doğan değer artışı kazançlarının ilk 120.000 TL’si gelir vergisinden istisnadır. (2024 için 87.000 TL idi.) 

Beyan Ve Ödeme Takvimi

Örneğin 2025’te satış yaptıysanız, kazanç 2026 Mart’ta yıllık beyanname ile beyan edilir; vergi mart ve temmuzda iki taksitte ödenir. (2024’te satış yapanlar 2025 Mart/Temmuz’da ödedi.)

Vergi Tarifesi (2025)

Değer artışı kazancınız, ilgili yılın gelir vergisi tarifesine göre dilimli şekilde vergilenir:

• 158.000 TL’ye kadar %15

• 330.000 TL’ye kadar (158.000 üzeri) %20

• 800.000 TL’ye kadar (330.000 üzeri) %27

• 4.300.000 TL’ye kadar (800.000 üzeri) %35

• 4.300.000 TL üzeri %40
  (Ücret dışı genel tarife.) 

Maliyet Artırımı (Endeksleme) Ve Giderler

• Endeksleme: Edinim ayından önceki ay ile satıştan önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışı %10’dan fazlaysa, maliyet bedeli bu oranla artırılabilir (enflasyon düzeltmesi).

• Düşülebilecek giderler: Tapu harç/masrafları, komisyonlar, noterden sözleşme giderleri vb. belgeli giderler kazançtan indirilebilir. (Ayrıntı ve örnekler resmi rehberlerde yer alır.) 

Adım Adım Hesap Formülü

Vergiye tabi kazanç =
(Satış bedeli) − (Endekslenmiş maliyet) − (Belgeli giderler/harçlar) − (İstisna)
→ çıkan tutar, 2025 tarifesine göre dilimli vergilenir.

Hayattan 3 Örnek (2025)

1) 5 Yıl Dolmadan Konut Satışı – Temel Senaryo

• Edinim: 10.08.2021’de 1.000.000 TL

• Satış: 20.09.2025’te 3.200.000 TL

• Giderler: 50.000 TL (komisyon+harç, belgeli)

• Endeksleme varsayımı: Yİ-ÜFE artışı %10’dan fazla (örnek içindir).

• Endekslenmiş maliyet (örnek): 1.000.000 × 1,50 = 1.500.000 TL (tamamen örnek)

• Kazanç (brüt): 3.200.000 − 1.500.000 − 50.000 = 1.650.000 TL

• 2025 istisna: −120.000 = 1.530.000 TL vergi matrahı

• Vergi (dilimli, yaklaşık):

  • 158.000 × %15 = 23.700

  • (330.000−158.000)=172.000 × %20 = 34.400

  • (800.000−330.000)=470.000 × %27 ≈ 126.900

  • (1.530.000−800.000)=730.000 × %35 ≈ 255.500

  • Toplam ≈ 440.500 TL (yaklaşık).

Not: Endeks oranı örnektir; gerçek Yİ-ÜFE’ye göre değişir. İstisna ve dilimler mevzuata göre alınmıştır. 

2) 5 Yılı Doldurmuş Satış – Vergisiz

• Edinim: 15.06.2019

• Satış: 01.07.2025

5 yıl aşılmış olduğundan gelir vergisi yok (ticari faaliyet yoksa). 

3) Yüksek Giderli Satış – Gider İndirimi Etkisi

• Edinim: 2022’de 2.250.000 TL

• Satış: 2025’te 3.100.000 TL

• Giderler: 120.000 TL (yüksek komisyon+harç)

• Endeksleme mümkünse uygulanır; giderlerin belgeli olması şarttır.

Giderlerin yüksek olması, vergi matrahını kayda değer azaltır.

Sık Yapılan 7 Hata (Ve Kısa Çözümler)

1. “Tapudaki bedeli esas almak”: Vergide fiili satış bedeli dikkate alınır. Düşük gösterim cezaya yol açabilir. (Genel ilke)

2. Endekslemeyi atlamak: Yİ-ÜFE artışı %10’dan fazlaysa maliyet artırımı hakkınızı kullanın. 

3. Belgesiz gider düşmek: Komisyon/harç için belge şart. 

4. 5 yıl hesabında ayları karıştırmak: Takvim günü esastır; 1 gün dahi önemli. 

5. Beyanı kaçırmak: Satışın gerçekleştiği yılı izleyen Mart’ta beyan, Mart-Temmuz taksit ödemesi. 

6. Sürekli al-sat: Devamlılık varsa kazanç ticari sayılabilir. 

7. Yanlış tarife: 2025 dilimlerini kullanın.

Mini SSS

Değer artışı kazancında 2025 istisnası nedir?
120.000 TL. (2024’te 87.000 TL idi.) 

İstisna her satışta mı kullanılabilir?
Aynı yıl içinde birden fazla değer artışı kazancınız olabilir; toplam kazanca istisna bir kez uygulanır. (Resmi broşürde açıklanır.) 

Beyanname ne zaman? Ödeme ne zaman?
Beyan mart, ödeme mart ve temmuz (2 taksit).

Vergi oranı tek bir yüzde mi?
Hayır; kademeli (dilimli) tarifeyle hesaplanır. 

Endeksleme zorunlu mu?
Zorunlu değil; Yİ-ÜFE artışı %10’u aşıyorsa hak kazanılır, genelde avantaj sağlar.

Kaynaklar / Mevzuat

• GİB – Değer Artışı Kazancı (özet sayfa) ve Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılması (2025 broşürü): tanım, 5 yıl kuralı, örnekler, istisna atıfları. intvrg.gib.gov.tr+1

• GİB – Diğer Kazanç ve İratlar Rehberi (2025): beyan ve taksit dönemleri, uygulama örnekleri. intvrg.gib.gov.tr

• Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 329) ve profesyonel özetleri: 2025 istisna 120.000 TL. Memurlar.net+2PwC+2

• 2025 Gelir Vergisi Tarifesi (genel): dilimler ve oranlar. Alomaliye